Хорошее объявление о продаже квартиры делает три вещи: за секунду объясняет, что это за квартира, честно показывает её главные плюсы и не прячет минусы, из-за которых потом всё равно придётся оправдываться. Звонят не на красивые слова, а на понятные факты. Ниже разбираем, из чего собрать текст, что в нём лишнее и где продавцы чаще всего портят первое впечатление.

Сначала цена и документы, потом слова

Объявление не исправит неверную цену. Если квартира заявлена выше того, что готовы платить за похожие, текст и фото будут работать вхолостую: люди посмотрят, сравнят и пойдут дальше. Поэтому до написания разберитесь со стоимостью: прочитайте Как самому прикинуть стоимость квартиры перед продажей и Сколько стоит ваша квартира: как оценить перед продажей.

Второе, что стоит сделать заранее, — свериться с документами. Площадь, этаж, количество комнат, наличие перепланировки, прописанные люди, ипотека: всё это в объявлении должно совпадать с тем, что покупатель увидит в выписке. Список бумаг есть в статье Документы для продажи квартиры: что собрать заранее.

Заголовок: что в нём должно быть

Заголовок читают первым, а иногда только его. Уложите в него то, что покупатель ищет фильтрами: тип квартиры, район или улицу, этаж, площадь. «2-комнатная, 54 м², 5/9 этаж, Западный» работает лучше, чем «Продам уютную квартиру в отличном районе». Слова «уютная», «светлая», «шикарная» ничего не сообщают: так пишут все.

Не нужно выставлять заглавными буквами, ставить восклицательные знаки и писать «срочно», если это не правда. «Срочно» читается как «продавец в беде, можно сбивать цену», и торг начнётся с первого звонка.

Первый абзац: ответьте на главные вопросы

У покупателя в голове обычно один и тот же список: где именно, какой дом, какой этаж, в каком состоянии, какая схема продажи. Закройте эти вопросы в первых строках, чтобы человеку не пришлось звонить ради очевидного.

  • Адрес или ориентир. Улица и номер дома обычно указываются сразу: так покупатель сам оценит транспорт, школу и двор.
  • Дом. Год постройки или серия, материал стен, лифт, этажность.
  • Квартира. Площадь общая и кухни, планировка, санузел, балкон или лоджия, окна, на какую сторону выходят.
  • Состояние. Что сделано и когда: окна, проводка, трубы, полы. Конкретно, а не «хороший ремонт».
  • Условия. Свободная продажа или альтернативная, есть ли ипотека, сколько собственников.

Пишите про плюсы конкретно

Вместо «удобное расположение» напишите, что до остановки пять минут пешком, а школа во дворе. Вместо «тихий двор» — что окна выходят во двор, а не на магистраль. Конкретика вызывает доверие и отсеивает лишних людей: те, кому это не подходит, не будут звонить и тратить время вам и себе.

Самые сильные детали обычно такие: недавно заменённые стояки и проводка, хорошие соседи и управляющая компания, парковка, свободная от обременений документация, понятная планировка. Какие из них реально повлияют на интерес, вы поймёте в разговорах с покупателями, а общую логику подготовки мы разбирали в статье Предпродажная подготовка: что реально влияет, а что нет.

Минусы: говорить или молчать

Тут простая позиция: существенные недостатки скрывать нельзя. Продавец отвечает за достоверность сведений о квартире, а скрытые существенные недостатки дают покупателю основания для претензий. Если у вас шумно, первый этаж, старая проводка или есть перепланировка, лучше сказать об этом самому, спокойно и без драмы.

Это не значит, что нужно писать список всех бед. Достаточно одной честной строки: «окна на оживлённую улицу, установлен стеклопакет с шумоизоляцией». Покупатель, который приедет на показ и узнает об этом на месте, чувствует себя обманутым, даже если дефект небольшой. Тот, кто узнал заранее, приходит уже готовым и торгуется спокойнее.

Отдельно проверьте, не торчит ли в доме то, о чём вы забыли: например, прописанные в квартире люди. Подробности — в статье В продаваемой квартире кто-то прописан: что делать продавцу и покупателю. Если квартира в залоге, это тоже нужно обозначить, а схемы описаны в материале Можно ли продать квартиру в ипотеке: три рабочие схемы.

Чего в объявлении быть не должно

  • Выдуманных характеристик. Лишние метры или «евроремонт» на пустом месте вскроются на первом показе.
  • Личных данных. Не пишите фамилии, точный номер квартиры, график, когда никого нет дома, и подробности об имуществе.
  • Рассуждений о причинах продажи. Развод, долги, переезд — это ваше дело, а покупателю такие подробности дают рычаг для торга.
  • Угроз и условий в тоне «не беспокоить посредников». Если агентства вам не нужны, это решение, но оно не требует лозунгов в тексте.
  • Копий чужих описаний. Покупатель смотрит много объявлений подряд и сразу замечает шаблон.

Фото и цена в объявлении

Фото — отдельная тема, текст их не заменит. Главное: снимки должны соответствовать описанию. Если в тексте «светлая кухня», а на картинке тёмная комната, доверие пропадёт. Покажите все помещения, подъезд и вид из окна, уберите лишнее и снимайте при дневном свете.

Цену указывайте реальную, без расчёта на «торг сам придёт». Прикиньте заранее, до какого уровня вы готовы опуститься, и продумайте ответ на просьбу о скидке. Как вести себя на встречах, описано в статье Показы и торг: как вести себя продавцу.

Что делать после публикации

Объявление — это начало, а не результат. Отвечайте быстро и по делу, записывайте, кто и что спрашивал: повторяющиеся вопросы показывают, чего не хватает в тексте. Если звонков мало, меняйте по одному параметру: заголовок, главное фото, цену. Тогда вы поймёте, что именно дало эффект, а не будете гадать.

Если вопросов очень много, а времени мало, часть работы можно отдать профессионалу. Когда агентство нужно, а когда нет, честно разобрано в статье Зачем нужен риэлтор и когда можно без него. Общий порядок действий от подготовки до расчёта — в материале Как продать квартиру: порядок действий от подготовки до расчёта.

Когда покупатель готов вносить деньги, не спешите: разберитесь, что именно вы подписываете. Разница между задатком и авансом существенна, и мы объяснили её в статье Задаток, аванс или обеспечительный платёж: чем отличаются и что подписывать. Коротко: задаток при срыве по вине покупателя остаётся у продавца, а по вине продавца возвращается в двойном размере, тогда как аванс просто возвращается.

Частые вопросы

Нужно ли указывать цену в тексте объявления? Да. Объявление без цены вызывает подозрение и приводит к лишним звонкам с одним вопросом. Если цена отличается от рыночной, объясните почему, например, не включена мебель.

Можно ли не писать про недостатки, если покупатель увидит их на показе? Существенные недостатки лучше назвать заранее. Продавец отвечает за достоверность сведений, а скрытые существенные недостатки дают покупателю основания для претензий. Мелочи можно показать на месте.

Стоит ли писать объявление самому или лучше доверить агентству? Написать вполне можно самому, если есть время отвечать на звонки и вести показы. Агентство полезно, когда нужно сопровождение сделки, сложная схема или нет возможности общаться с покупателями.

Если хотите, чтобы текст объявления, фото и цену посмотрел человек со стороны, оставьте заявку на сайте ЯРД. Мы работаем в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет и скажем честно, что стоит поправить, а где вы справитесь сами.