Подарить квартиру или долю ребёнку можно, и между близкими родственниками налог с такого подарка не берут. Но «просто переписать» не получится: у сделки есть порядок, а у подарка ребёнку есть обратная сторона, о которой дарители вспоминают слишком поздно, когда квартиру нужно продать.

Кто подписывает, если одаряемый ребёнок

Всё зависит от возраста.

  • Ребёнку до 14 лет. За него действуют родители (законные представители). Они принимают дар от его имени. Сам ребёнок в договоре не расписывается.

Дарителем может быть кто угодно, кто вправе распоряжаться квартирой: родитель, бабушка, дедушка. Если даритель и законный представитель ребёнка один человек, внимательно проверьте, как стороны записаны в договоре, и обсудите это с нотариусом заранее.

Как проходит дарение шаг за шагом

Порядок такой.

  1. 1.Проверьте квартиру. Закажите свежую выписку из ЕГРН: кто собственник, нет ли арестов и обременений. Что в ней видно и сколько стоит, написано в статье Выписка ЕГРН на квартиру в 2026 году: сколько стоит и что в ней видно.
  1. 1.Решите, что дарите: квартиру целиком или долю. Целая квартира делает ребёнка единственным собственником. Доля оставляет вас совладельцем.
  1. 1.Получите согласие супруга, если квартира куплена в браке. Имущество в браке обычно общее, и без согласия второго супруга договор можно оспорить.
  1. 1.Оформите договор дарения. С 2026 года правила про нотариуса изменились, актуальный порядок разобран в статье Дарение квартиры в 2026: почему теперь без нотариуса не обойтись. Когда нотариус нужен всегда, а когда он нужен для защиты, объясняет материал Нотариус при сделке: когда обязателен и когда стоит пойти добровольно.
  1. 1.Зарегистрируйте переход права в Росреестре. После этого ребёнок появится в выписке ЕГРН как собственник.

Точные суммы пошлин и сроки регистрации лучше смотреть на день сделки у нотариуса и в Росреестре: они меняются, и называть цифры «на память» мы не будем.

Налоги: когда платить не нужно, а когда придётся

Подарок от близкого родственника НДФЛ не облагается. Сюда относятся родители, бабушки и дедушки, братья и сёстры. Для самого частого случая, когда родитель или бабушка дарят жильё внуку, ребёнку ничего декларировать не нужно.

Другое дело, если даритель не родственник: дядя, крёстный, друг семьи. Тогда у одаряемого может возникнуть доход, с которого платят налог. Если ситуация именно такая, считайте заранее и сверяйтесь с налоговой или юристом.

Отдельная история: налог на имущество. Его начисляют на собственника, то есть на ребёнка, а платят за него родители. Ставка и льготы зависят от кадастровой стоимости и региона, подробности в статье Налог на квартиру: как считается и почему он вырос.

Перед визитом к нотариусу соберите комплект: паспорта дарителя и родителей, свидетельство о рождении ребёнка, документы на квартиру и выписку из ЕГРН. Если у ребёнка уже есть паспорт, возьмите и его. Полный перечень лучше уточнить у самого нотариуса: требования могут отличаться в зависимости от случая.

Подарить квартиру, долю или лучше завещание

Дарение работает сразу: договор подписан, право перешло, и ребёнок становится собственником. Эта простота и привлекает, и пугает одновременно. Завещание вступает в силу только после смерти. Продажа родственнику стоит денег, но даёт другие последствия. Сравнение трёх вариантов с расходами есть в статье Завещание, дарение или продажа родственнику: что выбрать и во что обойдётся.

Если вы пожилой человек и думаете, как распорядиться жильём, посмотрите ещё Рента, дарение или завещание: как пожилому человеку распорядиться квартирой. Там честно описаны и риски для самого дарителя.

Минусы подарка ребёнку, о которых молчат

Мы в ЯРД за 13 лет работы в Ростове и Таганроге часто видим: на этапе подарка об этом никто не думает. А потом приходит время продавать, переезжать или расширяться, и выясняется, что квартира «заморожена» до разрешения опеки.

  • Вы теряете контроль. Подарив квартиру целиком, вы больше не собственник. Если вы там живёте, ваши права на проживание нужно отдельно продумать.
  • Подарок трудно отыграть назад. Договор дарения не пересматривают по настроению: передумали через год, а собственником уже записан ребёнок. Решайте один раз и спокойно, лучше с юристом.

К этому добавьте обычную бытовую сторону: после подарка коммунальные платежи, налог и ремонт всё равно остаются на родителях, а решения по квартире придётся принимать с оглядкой на интересы ребёнка. Это не повод отказываться от идеи, но повод посчитать заранее.

Поэтому для многих семей разумнее подарить не всю квартиру, а долю, либо вообще не торопиться, пока нет понятной причины: например, вы хотите защитить ребёнка от споров или заранее оформить его долю.

Подарить или купить на ребёнка с маткапиталом

Если квартира покупается с материнским капиталом, правила другие: родители обязаны оформить жильё в общую собственность с выделением долей детям. Это не дарение, а обязательство, и подход к нему отдельный. Как делить, читайте в материале Доля ребёнку при покупке с маткапиталом: как выделить. Размер самого капитала мы здесь не называем: он меняется, актуальные цифры держите в профильных статьях.

Нужно ли агентство и юрист

Честно: простое дарение между родственниками без ипотеки и без долей часто делают без агентства. Нотариус проверит документы, договор шаблонный, вы платите за регистрацию и услуги нотариуса. Риэлтор здесь не обязателен.

Помощь стоит рассмотреть, если квартира в ипотеке, в ней прописаны несколько человек, есть несколько собственников, супруг не согласен или вы планируете потом продавать и покупать другое жильё. Тогда дарение нужно просчитывать вместе с последующей сделкой. Для выбора жилья под семью пригодится ещё Квартира для семьи с детьми: что проверить кроме цены.

Частые вопросы

Облагается ли налогом подарок ребёнку от родителей? Нет, между близкими родственниками НДФЛ с дарения не берут. Налог на имущество потом платится как обычному собственнику.

Нужно ли разрешение опеки, чтобы подарить квартиру ребёнку? Разрешение опеки требуется на сделки, которые уменьшают имущество ребёнка, например на продажу его доли. Когда имущество у ребёнка прибавляется, логика другая, но конкретный случай обязательно сверьте с нотариусом до подписания.

Можно ли потом продать подаренную ребёнку квартиру? Можно, но с предварительным разрешением органа опеки, если собственник несовершеннолетний. Если он стал взрослым, решает сам. О сроке владения и налоге при продаже можно прочитать в статье Налог с продажи квартиры: когда платить не нужно.

Если вы пока решаете, дарить, завещать или оформлять долю, напишите нам. Мы посмотрим документы, объясним варианты без нажима и скажем прямо, если агентство вам не нужно.