Вопрос «потяну ли я ипотеку» решается простой арифметикой. Ниже расчёты под реальные цены Ростова — с первоначальным взносом 20% и сроком 30 лет.
Правило банка: платёж не больше половины дохода
Банки считают показатель долговой нагрузки: сумма всех ваших платежей по кредитам к официальному доходу. Комфортным считается, когда ипотечный платёж занимает до 40% дохода, предельным — около 50%. Если выше, заявку либо отклонят, либо урежут сумму.
В расчётах ниже я беру ориентир 40% — то есть доход должен быть примерно в 2,5 раза больше платежа.
По льготной ставке 6% (семейная ипотека)
Взнос 20%, срок 30 лет:
| Цена квартиры | Платёж | Нужен доход |
|---|---|---|
| 3 млн ₽ | ~14 400 ₽ | ~36 000 ₽ |
| 4 млн ₽ | ~19 200 ₽ | ~48 000 ₽ |
| 5 млн ₽ | ~24 000 ₽ | ~60 000 ₽ |
| 6 млн ₽ | ~28 800 ₽ | ~72 000 ₽ |
Это вполне подъёмные цифры для семьи с двумя работающими — и именно поэтому льготные программы так важны.
По рыночной ставке 18%
Те же условия, но без льгот:
| Цена квартиры | Платёж | Нужен доход |
|---|---|---|
| 3 млн ₽ | ~36 200 ₽ | ~90 000 ₽ |
| 4 млн ₽ | ~48 200 ₽ | ~120 000 ₽ |
| 5 млн ₽ | ~60 300 ₽ | ~151 000 ₽ |
| 6 млн ₽ | ~72 300 ₽ | ~181 000 ₽ |
Разница колоссальная: по рыночной ставке платёж за ту же квартиру выше в 2,5 раза. Отсюда простой вывод — если вы подходите под льготную программу, это важнее любого торга по цене квартиры.
Что ещё влияет на одобрение
Первоначальный взнос. Чем больше, тем ниже платёж и выше шанс одобрения. С 30% вместо 20% платёж падает примерно на восьмую часть.
Срок. Растягивание срока снижает платёж, но сильно увеличивает переплату. Оптимально брать длинный срок для одобрения и гасить досрочно.
Другие кредиты. Автокредит и кредитки уменьшают доступную сумму — банк считает все обязательства вместе. Кредитку лучше закрыть до подачи заявки, даже неиспользуемую.
Как подтверждён доход. Справка по форме банка или 2-НДФЛ, стаж на текущем месте, зарплатный проект в этом же банке — всё это влияет и на решение, и на ставку.
Частые ошибки при подаче
- подают в один банк и при отказе опускают руки — решения разных банков сильно отличаются;
- не проверяют кредитную историю заранее, а там старая просрочка или чужой кредит по ошибке;
- завышают доход в анкете — это ловится и ведёт к отказу;
- берут потребкредит на первоначальный взнос прямо перед ипотекой — банк это видит, и заявку отклоняют.
Подробнее — 5 ошибок в анкете на ипотеку.
FAQ
Какой доход нужен для квартиры за 5 млн? — Около 60 000 ₽ по льготной ставке 6% и около 151 000 ₽ по рыночной 18%, при взносе 20% и сроке 30 лет.
Учитывается ли доход супруга? — Да, созаёмщики складывают доходы, это самый простой способ увеличить одобренную сумму.
Что делать, если дохода не хватает? — Увеличить взнос, привлечь созаёмщика, продлить срок, посмотреть квартиру меньшей площади или в более доступном районе.
Посчитайте свой платёж на калькуляторе в карточке любого ЖК — новостройки Ростова. Или напишите нам: подберём программу и посчитаем, на какую сумму реально рассчитывать.