Вид разрешённого использования (ВРИ) — это строка в выписке ЕГРН, которая отвечает на главный вопрос владельца участка: что здесь вообще можно строить. Не площадь, не красивый вид и не слова продавца, а именно эта формулировка. Если она не совпадает с вашими планами, баня, гостевой домик или жилой дом могут превратиться в проблему при регистрации и продаже.
Что такое ВРИ простыми словами
Каждый участок относится к категории земель, а внутри категории у него есть вид разрешённого использования. Категория говорит, что это за земля в целом: например, земли населённых пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. ВРИ уточняет, как именно её разрешено использовать: под индивидуальное жилищное строительство, для ведения садоводства, для личного подсобного хозяйства и так далее.
От этой строки зависит несколько вещей:
- можно ли строить на участке жилой дом;
- какие вспомогательные строения допустимы рядом с домом;
- как к участку отнесётся банк, если вы берёте ипотеку;
- по какой логике будут считать земельный налог.
Подробно про налог мы писали отдельно: Земельный налог в СНТ и на ИЖС: в чём разница.
ИЖС: участок под жилой дом
Если в выписке указано индивидуальное жилищное строительство, участок предназначен для дома, в котором вы живёте сами или с семьёй. Это самый понятный вариант для тех, кто хочет строить капитально и жить круглый год. На таком участке допустимы и вспомогательные строения: сарай, баня, гараж, навес, теплица.
Плюсы ИЖС: понятный статус дома, меньше вопросов у банка и у покупателя при перепродаже, проще с материнским капиталом. Условия по домам под маткапитал разобраны здесь: Какой дом подходит под маткапитал: параметры ИЖС.
Минусы тоже есть. Участки с ИЖС обычно дороже сопоставимых по размеру участков с другим видом использования. И сам по себе ВРИ не отменяет остальных ограничений: правила землепользования, охранные зоны, санитарные нормы продолжают действовать.
СНТ: участок для садоводства
В садовом товариществе вид использования обычно звучит как «ведение садоводства» или похоже. Исторически такие участки были про грядки и сезонный отдых, но сейчас на них можно строить садовые дома, а при определённых условиях такой дом признают жилым. Хозпостройки здесь тоже допустимы.
Что надо понимать про СНТ до покупки:
- инфраструктура зависит от товарищества: сети, дороги и вывоз мусора устроены у каждого по-разному, подробнее в статьях Электричество в СНТ: кто отвечает за сети и Канализация в СНТ: какие есть варианты;
- членские и целевые взносы платятся регулярно, и это отдельная статья расходов;
- прописаться в садовом доме можно не везде и не всегда, это нужно проверять по конкретному объекту.
Если нужен дом для постоянной жизни, а участок под садоводство, сначала уточните, как устроен именно ваш случай, и только потом вносите задаток.
Что можно строить без разрешения
Здесь важна точная формулировка. Для строений и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство не требуется (ГрК РФ, статья 51, часть 17). То есть баню, сарай, теплицу, навес и подобные постройки не нужно согласовывать с администрацией до начала стройки.
Но «без разрешения на строительство» не значит «без ограничений». Постройка всё равно должна соответствовать виду разрешённого использования и правилам землепользования, не попадать в зоны с особым режимом и не нарушать права соседей. Про зоны с ограничениями есть отдельный разбор: ЗОУИТ: что это и как зоны ограничивают участок.
| Что строите | Нужно разрешение на строительство | Что проверить |
|---|
| Сарай, баня, навес, теплица | Нет, это вспомогательные строения | ВРИ, правила землепользования, зоны ограничений |
|---|
| Жилой дом | Зависит от ВРИ и порядка уведомлений | ВРИ, ПЗЗ, документы на участок |
|---|
| Постройка на землях другого вида | Зависит от вида земель | Допустимо ли вообще такое строение |
|---|
Про порядок, с чего начинать, если на участке планируется и дом, и баня, мы писали здесь: С чего начинать стройку на участке: дом или баня сначала.
Нужно ли регистрировать постройки
Зарегистрировать вспомогательную постройку в ЕГРН можно, но обязательным это бывает не всегда. Для некапитальных строений, то есть без прочного фундамента, регистрация не нужна. Если же сарай или баня стоят на капитальном фундаменте, вопрос о регистрации имеет смысл обсуждать отдельно: от неё зависят налоги, продажа и ипотека.
Что полезно сделать на практике:
- заказать свежую выписку ЕГРН и посмотреть, какие объекты числятся на участке;
- сравнить её с тем, что стоит на земле по факту;
- если есть расхождения, решить, оформлять постройку или нет, до продажи или покупки, а не в день сделки.
Если вы строили дом давно и не оформили его, в силе дачная амнистия: она продлена до 1 марта 2031 года. Для оформления потребуется технический план, о нём здесь: Техплан на частный дом: зачем и что в нём.
Как узнать ВРИ своего или чужого участка
Самый надёжный способ — выписка из ЕГРН по кадастровому номеру. Быстрый предварительный вариант — публичная кадастровая карта, о ней рассказано в статье Публичная кадастровая карта: что на ней узнать покупателю. Но карта подходит для первой проверки, а решения лучше принимать по документу.
Заодно посмотрите правила землепользования и застройки. Это отдельный документ муниципалитета, где для территориальной зоны перечислены разрешённые виды использования. Как в нём ориентироваться, объясняет материал ПЗЗ и генплан: что покупателю стоит посмотреть.
Можно ли поменять ВРИ
Иногда можно, но это не формальность. Изменение вида использования зависит от категории земель, от того, что предусмотрено правилами землепользования для вашей зоны, и от решения уполномоченных органов. Поэтому на сделке нельзя полагаться на фразу продавца «потом переоформите». Ответ может оказаться отрицательным, а срок и затраты предсказать заранее трудно.
Честно скажем и про обратную сторону. Если ВРИ вас устраивает, а постройки вспомогательные, никакое агентство вам для этого не нужно: достаточно выписки и внимательного чтения. Помощь пригодится, когда несоответствий несколько: ВРИ не подходит под ваши планы, на участке есть неоформленный дом, а покупка идёт с ипотекой.
Частые ошибки покупателей участков
- Смотреть только на объявление, а не на выписку. В объявлении может быть написано «под ИЖС», а в ЕГРН стоять другое.
- Считать, что баня или гостевой домик автоматически разрешены на любом участке.
- Не проверять зоны с особыми условиями: охранные зоны, например, у линий электропередачи, ограничивают застройку. Пример: ЛЭП рядом с участком: что ограничивает охранная зона.
- Рассчитывать на налоговые льготы без проверки. Как работает вычет площади, описано в статье Льгота на 6 соток: кто не платит налог за часть участка.
Частые вопросы
Можно ли построить жилой дом на участке в СНТ? Во многих случаях можно построить садовый дом, а при определённых условиях его признают жилым. Но это зависит от конкретного участка и его документов, поэтому проверяйте выписку ЕГРН и правила землепользования до покупки.
Нужно ли разрешение на баню или сарай? Для строений вспомогательного использования разрешение на строительство не требуется. Но постройка должна соответствовать виду разрешённого использования и не нарушать ограничений участка.
Нужно ли регистрировать сарай в ЕГРН? Для некапитальных построек, без прочного фундамента, регистрация не требуется. Для строений на капитальном фундаменте вопрос стоит решать заранее, особенно если планируете продажу или ипотеку.
Что делать дальше
Если вы присматриваете участок в Ростовской области или уже владеете землёй и не уверены, что на ней можно построить, пришлите кадастровый номер или объявление. Мы посмотрим выписку, ВРИ и ограничения и спокойно скажем, что реально, а где лучше не торопиться.