Налог на квартиру в новостройке начинают считать с месяца, когда в ЕГРН зарегистрировано ваше право собственности. Не с даты подписания ДДУ, не с полной оплаты и не с того дня, когда вам вручили ключи по акту приёма-передачи. Пока права в реестре нет, для налоговой вы не собственник, а участник долевого строительства, и налога на имущество у вас нет. Ниже разберём, почему так, как посчитают первый год и что делать, если уведомление так и не пришло.
Три даты, которые часто путают
У покупателя новостройки есть как минимум три важные даты, и каждая кажется «той самой»:
- подписание ДДУ — вы получили право требовать квартиру от застройщика, но саму квартиру ещё нет;
- акт приёма-передачи — застройщик передал вам квартиру, вы можете делать ремонт и въезжать;
- регистрация права собственности — запись о вас как о владельце появилась в ЕГРН.
Для налога на имущество значение имеет только третья. До неё у вас договор и ключи, но не собственность. Подробно о том, как проходит эта последняя ступень и что за неё платят, — в статье Регистрация права собственности на квартиру: сроки и госпошлина 2026.
Почему акт приёма-передачи не запускает налог
Это самое частое заблуждение. Человек принял квартиру, начал платить за коммуналку и решил, что налог тоже «включился». Но коммунальные платежи и налог живут по разным правилам: за услуги платят с момента передачи квартиры, а налог на имущество платит только собственник. Про коммуналку отдельно рассказали в материале С какого дня платить за коммуналку в новостройке.
Бывает, что между актом и регистрацией проходит заметное время: кто-то не спешит подавать документы, кто-то ждёт, пока застройщик закончит свою часть. Всё это время налога нет. Но затягивать с оформлением ради экономии не стоит: без зарегистрированного права квартиру нельзя продать, подарить или заложить, а риски в спорных ситуациях ложатся на вас. Как не пропустить проблемы на этом этапе, мы описали в статье Приёмка квартиры у застройщика: чек-лист и что нельзя подписывать сразу.
От какой суммы считают налог
Налог на имущество физических лиц считают от кадастровой стоимости, а не от цены, которую вы заплатили застройщику. Эти две суммы могут заметно различаться в обе стороны. Почему так происходит и на что ещё влияет кадастровая оценка, разобрали в материале Кадастровая и рыночная стоимость: в чём разница и на что влияет.
Узнать кадастровую стоимость своей квартиры проще всего из выписки ЕГРН — там же видна и дата регистрации права. Что ещё в ней полезно посмотреть, рассказано в статье Выписка ЕГРН на квартиру в 2026 году: сколько стоит и что в ней видно.
Облагается тоже не вся стоимость: из неё вычитают стоимость 20 м² для квартиры. Поэтому у небольших студий налог выходит скромным. Логику вычета разбираем отдельно: Почему налог считают не со всей площади: вычет 20, 10 и 50 метров.
Первый год: налог за неполный год
Если право зарегистрировано не в январе, за первый год вы платите не всю годовую сумму, а только за месяцы владения. Налоговая сама учитывает, с какого месяца квартира числится за вами, и уменьшает налог пропорционально. Отдельно ничего заявлять не нужно.
Отсюда практический вывод: первое уведомление по новостройке почти всегда меньше, чем последующие. Не стоит ориентироваться на него, планируя расходы на следующие годы, — со второго года налог начислят уже за все двенадцать месяцев.
| Событие | Влияет на налог на имущество? |
|---|
| Подписали ДДУ | Нет |
|---|
| Полностью оплатили квартиру | Нет |
|---|
| Подписали акт приёма-передачи | Нет |
|---|
| Зарегистрировали право в ЕГРН | Да, с этого месяца |
|---|
Когда платить: срок за 2025 год
Налог на имущество платят за прошлый год. Если право на новостройку зарегистрировано в 2025 году, налог за 2025 год нужно заплатить не позднее 1 декабря 2026 года. Это тот же срок, что и для всех остальных объектов недвижимости, подробнее — в статье Налоги на квартиру и землю за 2025 год: срок до 1 декабря 2026.
Если право зарегистрировали в 2026 году, налог за 2025 год по этой квартире не начисляется вовсе: в 2025-м вы ещё не были собственником. Первый платёж по ней придётся уже на следующий год.
Платят налог единым налоговым платежом на единый налоговый счёт — через личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги. Пошагово: Как оплатить налог на квартиру: ЕНС, личный кабинет, Госуслуги.
Если квартира в ипотеке
Ипотека ничего не меняет в отсчёте: налог начинается с регистрации права, даже если квартира сразу оказалась в залоге у банка. Платит его заёмщик-собственник, а не банк. Подробно — в материале Налог на квартиру в ипотеке: кто платит и когда. А если новостройка у вас не единственная, полезно заглянуть в статью Налог на имущество за две квартиры: как считается.
Уведомления нет: что делать
Сроки, в которые новостройка появляется в базах и попадает в налоговое уведомление, у разных объектов разные, и угадывать их бессмысленно. Проверять стоит по факту:
- 1.Откройте личный кабинет налогоплательщика и посмотрите, числится ли квартира в разделе имущества.
- 1.Сверьте дату регистрации права и кадастровую стоимость с выпиской ЕГРН.
- 1.Если квартира есть, а начисления нет — проверьте, не ушло ли уведомление в личный кабинет вместо бумажного письма.
- 1.Если квартиры в кабинете нет совсем, сообщите о ней в налоговую.
Отсутствие уведомления не освобождает от налога навсегда: если начисление появится позже, его выставят за прошлые периоды. Что делать в этой ситуации по шагам, мы подробно разобрали в статье Не пришло налоговое уведомление на квартиру или участок: что делать.
Когда помощь агентства не нужна
Честно: с налогом на новостройку большинство справляется само. Начисление делает налоговая, проверка занимает полчаса в личном кабинете, а оплата — пару минут. Платить кому-то за это не имеет смысла.
Помощь специалиста оправдана раньше — на этапе покупки и оформления: проверка застройщика и ДДУ, приёмка квартиры, контроль регистрации права. Там ошибки стоят дороже, чем любой налог. Если вы уже собственник и вопрос только в уведомлении, достаточно этой статьи и личного кабинета.
Частые вопросы
Ключи получил в декабре 2025, право зарегистрировал в 2026. Платить налог за 2025 год?
Нет. Налог начинается с месяца регистрации права в ЕГРН, а в 2025 году вы ещё не были собственником. Первое начисление по этой квартире будет за 2026 год.
Почему налог считают не от цены по ДДУ?
Потому что база для налога на имущество — кадастровая стоимость, которую определяет государство. Цена договора на налог не влияет.
Уведомление пришло, а сумма за первый год маленькая. Это ошибка?
Скорее всего, нет. За первый год налог считают только за месяцы, когда вы были собственником. Со следующего года сумма вырастет до полной годовой.
Если вы только выбираете новостройку в Ростове-на-Дону или Таганроге и хотите заранее понимать все расходы — от регистрации до налогов, — оставьте заявку. Агентство ЯРД работает 13 лет, у нас 274 отзыва с оценкой 5,0 на Яндекс.Картах. Поможем проверить объект и спокойно довести сделку до записи в ЕГРН.