Налог на квартиру в ипотеке платит заёмщик, если квартира оформлена на него, а не банк. Залог ничего не меняет: собственником по выписке из ЕГРН являетесь вы, значит, и налоговое уведомление придёт вам. Считают налог от кадастровой стоимости, а за 2025 год его нужно заплатить не позднее 1 декабря 2026 года. Ниже — подробно о том, кто платит, как считают, что делать с созаёмщиками и как не пропустить срок.
Почему платит заёмщик, а не банк
Частая путаница звучит так: «квартира же в залоге у банка, пусть банк и платит». Но налог на имущество платит собственник, а банк собственником не является. Ипотека — это обременение: банк получает право в случае проблем с кредитом обратить взыскание на квартиру, но права собственности у него нет. В выписке из ЕГРН владельцем записаны вы, а банк значится как залогодержатель.
Поэтому налоговая и выставляет налог вам. Банк этот платёж не отслеживает, в график кредита не включает и за вас не вносит. Ипотечный платёж и налог на имущество — две разные истории с разными получателями и разными сроками.
Чем обременение отличается от ареста и запретов, мы разбирали отдельно: Обременение ипотекой и арест: в чём разница.
Обременение не отменяет обязанность платить
Логика простая: пока квартира ваша, налог ваш, неважно, сколько лет осталось платить кредит. Нет никакого «налогового отпуска» на срок ипотеки и нет правила, что налог начинают считать только после снятия залога.
Обратная ситуация тоже не меняет ничего. Когда вы закроете кредит и снимете обременение, налог продолжит приходить так же, как приходил. Меняется только запись в ЕГРН о залоге, а не владелец. Как снять обременение после последнего платежа, читайте в статье Снятие обременения после ипотеки: порядок действий.
Как считают налог: кадастровая стоимость и вычет площади
База для налога на квартиру — кадастровая стоимость, а не цена, за которую вы купили квартиру, и не сумма кредита. Размер ипотеки на налог никак не влияет: квартира, купленная полностью за свои деньги, и такая же квартира в ипотеке облагаются одинаково.
Важная деталь: налог считают не со всей площади. Из кадастровой стоимости вычитают стоимость части метров:
| Объект | Сколько вычитают |
|---|
| Квартира | стоимость 20 м² |
|---|
| Комната | стоимость 10 м² |
|---|
| Жилой дом | стоимость 50 м² |
|---|
Многодетным семьям положен дополнительный вычет на каждого несовершеннолетнего ребёнка. Подробно про оба вычета: Почему налог считают не со всей площади: вычет 20, 10 и 50 метров и Налог на имущество для многодетных: какой вычет положен.
Ставку и итоговую сумму мы здесь не приводим намеренно: они зависят от конкретного объекта, и надёжнее смотреть цифру в своём уведомлении или в личном кабинете налогоплательщика.
Созаёмщики, супруги и доли: кто из них платит
Здесь важно разделить два понятия: созаёмщик отвечает перед банком по кредиту, собственник отвечает перед налоговой по налогу на имущество. Это не всегда одни и те же люди.
- Созаёмщик без доли в квартире налог на неё не платит — он не собственник, хотя по кредиту отвечает наравне с заёмщиком.
- Если квартира оформлена в долевую собственность, налог приходит каждому владельцу пропорционально его доле. Как это делится на практике: Налог на долю в квартире: как делят между собственниками.
- Если в доле записан ребёнок (например, после использования материнского капитала), налог за его часть платят родители: Ребёнок — собственник квартиры: кто платит налог.
Чтобы не гадать, откройте выписку из ЕГРН: в ней указано, кто и в какой доле владеет квартирой. Именно этим людям и придут уведомления.
Новостройка в ипотеку: с какого момента платить
Если вы покупали квартиру в строящемся доме по ДДУ с ипотекой, налог начинают считать с месяца регистрации права собственности, а не с подписания договора и не с выдачи кредита. Пока дом строится и права собственности нет, налога на эту квартиру нет. Поэтому первое уведомление после покупки новостройки часто приходит позже, чем ждёшь. Разбор с примерами: Налог на новостройку: с какого месяца платить.
Срок и способ оплаты
Налог на квартиру за 2025 год нужно заплатить не позднее 1 декабря 2026 года. Общий разбор сроков по квартирам и земле: Налоги на квартиру и землю за 2025 год: срок до 1 декабря 2026.
Платят налоги единым налоговым платежом (ЕНП) на единый налоговый счёт (ЕНС). Сделать это можно в личном кабинете налогоплательщика или через Госуслуги. Пошагово: Как оплатить налог на квартиру: ЕНС, личный кабинет, Госуслуги.
Если уведомление так и не появилось, не стоит считать, что налога нет: Не пришло налоговое уведомление на квартиру или участок: что делать.
Риски и типичные ошибки
- Ждать, что налог «включён» в ипотечный платёж. Не включён. Банк списывает только платёж по кредиту, налог — отдельная обязанность.
- Путать налог на имущество с вычетом при покупке. Имущественный вычет по НДФЛ возвращает часть уплаченного подоходного налога и к налогу на квартиру отношения не имеет. Про ипотечные вычеты: Квартира в ипотеку: как получить оба вычета — основной и по процентам.
- Пропустить срок. После 1 декабря начинают начисляться пени, а долг остаётся. Что будет при просрочке: Пропустили срок налога на недвижимость: что будет.
- Не проверить данные в уведомлении. Если площадь, доля или кадастровая стоимость указаны неверно, это стоит выяснить до оплаты, а не после.
Когда помощь агентства не нужна
С налогом на ипотечную квартиру вы спокойно справитесь сами: уведомление, личный кабинет, оплата через ЕНС — всё это делается без посредников, и платить кому-то за это нет смысла. Агентство здесь не нужно.
Помощь бывает полезна в другом: когда вы только выбираете квартиру в ипотеку и хотите заранее понять, как оформить собственность между супругами или с детьми, чтобы потом не путаться с долями, налогами и согласиями при продаже. Это вопрос сделки, а не налога.
Частые вопросы
Может ли банк заплатить налог на квартиру за меня? Нет, банк не собственник и налог не платит. Уведомление приходит владельцу квартиры, и оплачивает его он сам.
Я созаёмщик, но квартира оформлена на супруга. Придёт ли мне налог? Если у вас нет доли в праве собственности — нет. Налог на имущество платит собственник, а не созаёмщик по кредиту.
Изменится ли налог после того, как я закрою ипотеку? Нет. Снятие обременения не меняет ни собственника, ни кадастровую стоимость, поэтому налог считается так же, как и раньше.
ЯРД работает в Ростове-на-Дону и Таганроге 13 лет, у нас 274 отзыва с рейтингом 5,0 на Яндекс.Картах. Если вы планируете покупку в ипотеку и хотите сразу продумать, на кого и в каких долях оформить квартиру, оставьте заявку — спокойно разберём вашу ситуацию.